역세권 개발, 환지개발

역세권! 역세권

환지개발 환지개발 하는데

도대체 역세권 환지개발은 머꼬?

 

역세권!  

역이 개발하고 역사수용범위(주차장,편의/부대시설 등)을 제외한 500미터를 기준으로

초역세권이라고 하며 1km 직접역세권이라고 한다.

지하철이 아닌 고속철도(KTX.SRT 등)는 반경 거리가 더 늘어난다고 보면 된다.

이 지역안에 상업시설,주거시설이 갖춰진다

쉽게 생각해 보면 먹고,자고,놀고,쉴수 있는곳들이 생겨난다고 보면된다.

 

환지개발

이전에 강제적으로 수용해서 빼앗기듯 토지를 팔아야만 했고 보상가 협의등

모두 마무리하고 보상받는 기간만 대략 6년이라는 시간이 흘러갔다.

이것은 개인사유재산 침해로 문제가 많지만 아직까지도 강제수용방식은

이루어지고 있다.

하지만 역세권 환지개발은 토지의 값어치가 주인에게 귀속이 되므로 개발자가

강제수용방식처럼 할수 없게된다.

 

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쉽게 생각해보면

개발 : 토지야 니 땅 팔아 (논이나, 밭, 산인 경우가 많다)

토지 : 안팔아~

개발 : 그럼 개발해야 되니까 땅 빌려줘

토지: 그래?  개발해 ( 땅값 오르는데 누가 반대 하겠는가?)

개발 : 나 개발비 부족하니까 니 땅 조금 팔아서 개발하자

토지 : 그럼 내가 손해자나?

개발 : 니 땅 팔아서 개발하고 나면 땅값이 상상을 초월할거야 걱정마

        (논,밭이 도로가 생기고 건물을 지을수 있는 땅으로 용도가 변경된다)

토지 : 그래? 그럼 평수가 작아져도 값어치는 어마어마 하겠군 ㅋ

개발 : 그렇치 ㅋ  그러니  나도 개발해서 건물지을수 있어 좋구 넌 땅값이 미친듯이

         올라가서 좋구 서로서로 좋은거지

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이해가 되셨나요? 이게 환지개발법 입니다.

논,밭, 산 같은 값어치없는 땅들을 도로만들고 건물을 지을수 있는 땅으로

용도가 변경됩니다.

토지에 일부를 떼어다 개발비용으로 팔고 토지주인은 남은땅으로 그 주변이 개발이

되면서 땅값은 정말 상상을 초월합니다.~

이렇게 진행되고 나면 이제  팔아도 되고 가지고 있어도 되고 그건 자유 입니다.

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자산가치로 따져볼까요?

100평을 가지고 있고 역세권개발전에 가치가 평당 60만원

개발 용도변경해주는 비용 50평가져가고

개발하고 용도변경해서 50평을 다시 받았습니다.

개발후 역이 들어서고 주변이 도심의 번화가로 바뀌면서

토지가치가 평당 1500만원으로 상승하였습니다.

개발전 100평 x 60만원 = 6 천만원

개발후 50평 x 1,500만원 = 7억 5천만원

제가 지금 산정한 금액은 역세권 개발 지역이 변화되면서 상승한 기준치를 대략 잡고 적은것입니다. 역과 가까울수록 그 값어치는 말안해도 아시겠죠? 

 

싸고 못생긴땅을  -> 비싸고 잘생긴 땅으로 성형수술 해주는게 바로

역세권 개발법의 환지개발 입니다.

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역세권 개발에 있어 물론  +, -  개발 기간이 늦어질수도 빨라질수도 있지만

한번 정해진 역세권개발은 대통령이 바뀌어도 시장이 바뀌어도 진행 된다는점

잊지 마시기 바랍니다.

 

그럼 모두 행복한 부자 되시기 바랍니다.